| Plan: | 's-Gravenbroekseweg 18-24 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0595.sGrbrweg18tm24j10-BP80 |
De regels van het plan bestaan uit de volgende onderdelen:
Begrippen
De begrippen die het bestemmingsplan gebruikt, worden in dit artikel gedefinieerd. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.
Wijze van meten
Dit artikel maakt duidelijk hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken worden gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.
Groen
De bestemming Groen is gegeven aan beeld- of structuurbepalend groen. Het gaat dan om gronden die in gebruik zijn als plantsoenen, bermen, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden.
Recreatie
De recreatieve voorzieningen in het plangebied zijn bestemd als Recreatie. Soms kan er sprake zijn van hinder voor de omgeving als gevolg van recreatief gebruik, bijvoorbeeld in de vorm van verkeersaantrekkende werking en geluidshinder. Ook kan het voorkomen dat zich andere vormen van gebruik voordoen. Om te voorkomen dat op de betrokken gronden allerlei andere soorten recreatieve activiteiten kunnen worden uitgeoefend en er kans ontstaat op hinder voor de omgeving, zijn deze gronden voorzien van een aanduiding. De aanwezige recreatiewoningen op het perceel van 's-Gravenbroekseweg 22 zijn apart aangeduid.
Tuin
De tuinbestemming is gelegd op de bij een woning behorende gronden waarop in principe geen bebouwing is toegestaan. Dit betreffen de gronden gelegen aan de voorzijde van de woning en - bij hoeksituaties - ook delen van het zijerf.
Verkeer
Daar waar een weg een stroomfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als Verkeer. Binnen het plangebied betreft dit de 's-Gravenbroekseweg. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, het verzamelen van huisvuil, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en dergelijke.
Water
Waterpartijen, structuurbepalende watergangen en locaties die van belang zijn voor de waterberging zijn bestemd voor Water. Steigers zijn hier toegestaan. Voor de aanleg van steigers dient ontheffing van de Keur bij het Waterschap te worden aangevraagd. Verder zijn binnen de bestemming Water watergerelateerde bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals bruggen, keermuren, duikers, etc. toegestaan.
Wonen
De woonfunctie is de belangrijkste functie in het plangebied. Het beleid is erop gericht de kwaliteit van de woonomgeving te behouden en waar mogelijk te versterken. Rekening houdend met dit uitgangspunt, is een regeling geformuleerd die het resultaat is van de afweging tussen enerzijds een maximaal woongenot voor de bewoners en anderzijds de opgave om de bestaande ruimtelijke kwaliteit te waarborgen.
Naast de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden welke voortvloeien uit de vigerende regeling, is bij het toekennen van de bestemmingen het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande woningen het uitgangspunt, waarbij rekening is gehouden met de uitgangspunten uit de Nota Erfbebouwing. De basis voor de regeling van de bestaande woonfunctie wordt gevormd door een regeling die uit twee bestemmingen bestaat: Wonen en Tuin.
Er is gekozen voor een zogenaamde 'voor- en achterkantbenadering'. Deze benadering komt erop neer dat met het oog op stedenbouw en welstand verschil moet worden gemaakt tussen het bouwen aan de voorkant of aan de achterkant. Vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit is het bouwen aan de voorkant in het algemeen kwetsbaarder dan het bouwen aan de achterkant. Dit heeft als resultaat dat er vanuit deze regeling voor het bouwen aan de achterkant in principe geen omgevingsvergunning vereiste geldt voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen, carports, dakkapellen en erfafscheidingen (mits ze aan bepaalde afmetingen voldoen), tenzij deze binnen 1 m van het erf van de buren, de weg of het openbaar groen worden gerealiseerd. Ook op een zijerf dat niet grenst aan een weg of openbaar groen kunnen dergelijke bouwwerken vergunningsvrij worden opgericht, indien een afstand van minimaal 1 m tot de voorgevellijn en het erf van de buren in acht wordt genomen. De betreffende, aan woningen grenzende, gronden hebben in het algemeen de bestemming Tuin gekregen.
Het bovenstaande leidt tot het volgende situatie. De woning mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn toegestaan op de overige gronden. Op de gronden met de bestemming Tuinen zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.
Beroepen-aan-huis en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten
Om de woonfunctie te versterken en een aantrekkelijk woongebied te creëren waar ruimte is voor meerdere activiteiten wordt een toename van de menging met kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten voorgestaan. Het uitgangspunt is dat zogenaamde vrije beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Activiteitenbesluit geldt, zonder meer vanuit de woning kunnen worden uitgeoefend, mits de woonfunctie gehandhaafd blijft. Er wordt van uitgegaan dat de woonfunctie gehandhaafd blijft bij een gebruik van ten hoogste 25% van het gezamenlijk vloeroppervlak van hoofdgebouw met een maximum van 40 m². Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 1' is het toegestaan om de bijgebouwen te gebruiken als woning.
Erfbebouwing
De Nota Erfbebouwing (16 december 2002) heeft als uitgangspunt gediend voor de erfbebouwingsregeling in dit bestemmingsplan. Op de gronden buiten het bouwvlak wordt de mogelijkheid geboden om de gronden achter en deels naast het hoofdgebouw c.q. de woning te gebruiken voor uitbreiding van het hoofdgebouw of voor de bouw van vrijstaande bijgebouwen. Het gezamenlijk oppervlak aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag ten hoogste 40% bedragen van het bij het hoofdgebouw behorende gronden met de bestemming Wonen en gelegen buiten het bouwvlak, tot een maximum van 50 m². Ten minste 25 m² van die gronden dient altijd onbebouwd en onoverdekt te blijven. Op deze manier worden er voldoende erfbebouwingsmogelijkheden geboden, terwijl de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig wordt aangetast. De genoemde 50 m² mag worden vermeerderd met 10% van het oppervlak dat het betrokken erf groter is dan 125 m² tot een maximum 80 m², met dien verstande dat van geen afzonderlijk aan- of uitbouw of bijgebouw het grondoppervlak meer dan 50 m² bedraagt.
De grens tussen de bestemming Wonen en Tuinen ligt in principe 1 m achter de voorgevel van de woning (hoofdgebouw). Daar waar al voor deze lijn is gebouwd zijn de betreffende gronden binnen de bestemming Wonen meegenomen.
Mantelzorg
Binnen de woning of de bestaande bijgebouwen is mantelzorg als tijdelijke woonruimte mogelijk. Door een regeling voor mantelzorg op te nemen in het bestemmingsplan, wordt tegemoetgekomen aan sociale woonwensen, kan langer zelfstandig worden gewoond en het voorkomt isolement en vereenzaming. Daarnaast verlicht het de druk op de bouw van woningen voor senioren en op de bestaande woningvoorraad.
De regeling is juridisch vormgegeven in de vorm van een binnenplanse ontheffing. Burgemeester en wethouders zijn op grond daarvan bevoegd om het gebruik van een woning of een bestaand bijgebouw als afhankelijke woonruimte toe te staan uit het oogpunt van mantelzorg. De regeling richt zich alleen op gebruik en bevat geen bevoegdheid om bouwmogelijkheden te verruimen. De mantelzorgfunctie zal dus moeten worden ondergebracht binnen de op grond van het desbetreffende bestemmingsplan bestaande bouwmogelijkheden.
Voor de omvang, locatie en maatvoering van bijgebouwen blijven echter de bouwregels (regeling erfbebouwing) van het desbetreffende bestemmingsplan van kracht.
Het gebruik van een deel van de woning of het bijgebouw voor het verlenen van mantelzorg komt te vervallen zodra de noodzaak (door verhuizing of overlijden) niet meer aanwezig is.
In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.
Antidubbeltelbepaling
De antidubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het open gebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening.
Algemene bouwregels
Hoogtematen
Ten aanzien van gebouwen is geregeld dat maximale hoogten mogen worden overschreden door onder meer trappenhuizen en schoorstenen en andere gelijksoortige ondergeschikte bouwdelen. Verder is bepaald dat gebouwen zowel met een kap als met een plat dak mogen worden afgedekt indien het type afdekking niet is vastgelegd in de regels.
Ten aanzien van bouwwerken geen gebouwen zijnde gelden algemene hoogtematen. In alle bestemmingsartikelen wordt naar dit artikel verwezen voor de hoogte van verschillende typen bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Overschrijding bouwgrenzen
Verder bevat dit artikel een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn.
Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening
Deze regel geeft invulling aan de afstemmingsbepaling tussen de bouwverordening en het bestemmingsplan ingevolge artikel 9 van de Woningwet. Artikel 9 van de Woningwet regelt primair dat de bouwverordening buiten toepassing blijft voor zover deze niet overeenstemt met het desbetreffende bestemmingsplan. Voor zover het bestemmingsplan geen regels bevat ten aanzien van een onderwerp dat in de bouwverordening is geregeld, is de bouwverordening wel van toepassing, tenzij het bestemmingsplan anders bepaalt. De bepaling voorkomt dat de bouwverordening onbedoeld aanvullend werkt bij onderwerpen die in het bestemmingsplan bewust niet zijn geregeld, bijvoorbeeld omwille van globaliteit. De relevante onderwerpen staan allemaal in paragraaf 2.5 van de bouwverordening.
Algemene aanduidingsregels
Ten behoeve van de bescherming van het straalpad dat door het plangebied loopt, is de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - straalpad' opgenomen. Alhoewel op dit moment de maximale bouwhoogten ruim onder de 15 m NAP zijn gelegen, wordt met deze aanduiding voorkomen dat toekomstige ontheffingen van het plan kunnen leiden tot een overschrijding van deze hoogte.
Algemene ontheffingsregels
In dit artikel wordt omschreven in welke gevallen ontheffing kan worden verleend voor overschrijding van de bouwgrenzen, voor zover deze afwijkingen niet onder de regel 'algemene bouwregels' valt te scharen. Dit betreft bijvoorbeeld de bevoegdheid om vrijstelling te verlenen ten behoeve van afwijking van de voorgeschreven maten en percentages. Ontheffing is overigens alleen mogelijk wanneer hiermee geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan aspecten als de woon- en milieusituatie van aangrenzende percelen.
Verder is in dit artikel de ontheffing voor mantelzorg geregeld.
Algemene wijzigingsregels
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen. Het gaat hierbij om een bevoegdheid en houdt geen verplichting in. Deze bevoegdheid mag nadrukkelijk niet worden gebruikt om zodanig aanzienlijke wijzigingen van bestemmingen te bewerkstelligen, dat daarmee de essentie van het plan wezenlijk wordt veranderd. De wijzigingsregel in dit plan betreft de overschrijding van de bestemmingsgrenzen en het verwijderen van de dubbelbestemming Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied.
Werking wettelijke regelingen
In de regels van een bestemmingsplan wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van het bestemmingsplan door de raad. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling van het bestemmingsplan zou anders zonder Wro-procedure een wijziging van het bestemmingsplan met zich mee kunnen brengen.
Bestaande maten
Alhoewel de gemeente heel nauwkeurig te werk is gegaan bij de inventarisatie van het plangebied, blijft de mogelijkheid bestaan dat de bestemmingslegging en regeling op enkele punten afwijkt van de (bestaande) vergunde situatie. De gemeente beoogt met deze afwijkingen echter niet deze vergunde situatie ongedaan te maken en onder het overgangsrecht te brengen. Om deze reden is bepaald dat wanneer een bouwwerk op basis van een bouwvergunning tot stand is gebracht of nog tot stand kan komen, overeenkomstig die maten binnen het bestemmingsplan passen. In dergelijke gevallen is het overgangsrecht zodoende niet van toepassing.
In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangsregels en de slotregel aan de orde.