Driebruggen

3.2.1 Algemeen

Op de plankaart zijn vrijwel alle functies apart bestemd, waardoor het direct mogelijk is om met het bijbehorende renvooi (verklaring van de bestemmingen) te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied gegeven zijn. In de bijbehorende regels zijn de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de gebruiksregels alsmede de ontheffings- en wijzigingsbevoegdheden te vinden.

Welstand

Dit bestemmingsplan bevat een duidelijke regeling die aansluit op het bouwbesluit en aan de achter- en zijkant van de woning voldoende ruimte geeft voor eigen ideeën van burgers. Om het straatbeeld intact te houden en daarmee de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen, zijn voor de voorzijde van de percelen en gebouwen restricties opgenomen.

Bestemmingsvlak en bouwvlak

Elke bestemming bestaat doorgaans uit twee facetten: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik is toegestaan. Het bouwvlak is een gebied dat op de plankaart is aangeven waarvoor de mogelijkheden om te bouwen in de regels zijn aangegeven. Bouwvlakken worden op de plankaart meestal voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering. Soms komt het voor dat het bestemmingsvlak en het bouwvlak met elkaar samenvallen. Op de plankaart is dan uitsluitend een bouwvlak te zien (het bestemmingsvlak ligt hieronder).

Aanduidingen

De functieaanduidingen van de bestemmingen zijn ingetekend in het bestemmingsvlak. Nadere specificaties die iets zeggen over het gebruik of bouwmogelijkheden zijn door middel van bouwaanduidingen en maatvoeringaanduidingen opgenomen. Als deze specificaties op het hele bestemmingsvlak van toepassing zijn, dan staan de aanduidingen achter de bestemmingsaanduiding in het bestemmingsvlak. Voor de leesbaarheid of omdat het bestemmingsvlak en het bouwvlak met elkaar samenvallen, is soms gekozen om de aanduidingen in het bouwvlak te plaatsen.

Nieuwe ontwikkelingen

Al naar gelang er in meerdere of mindere mate concreetheid bestaat over de ontwikkeling, zijn deze ontwikkelingslocaties voorzien van een bijzondere bestemmingsaanduiding.

Afhankelijk van de feitelijke situatie (concreetheid, realiseerbaarheid, programmatische invulling), kan per locatie een keuze gemaakt worden uit de volgende mogelijkheden:

• 1. de gewenste ruimtelijk-functionele situatie wordt reeds direct in het bestemmingsplan vastgelegd, omdat zekerheid bestaat over de uitvoering van de plannen;
• 2. in het bestemmingsplan wordt voor de ontwikkelingslocatie een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro opgenomen voor wijziging van de bestemmingen;
• 3. in het bestemmingsplan wordt voor de ontwikkelingslocatie een nader uit te werken bestemming ex artikel 3.6 Wro opgenomen;
• 4. in de toelichting bij het bestemmingsplan kan worden aangegeven dat er ontwikkelingsplannen in voorbereiding zijn, maar dat deze nog onvoldoende concreet zijn om reeds in het bestemmingsplan te regelen; daarbij kan worden aangegeven dat aan de beoogde ontwikkeling in beginsel positief zal worden meegewerkt door het in procedure brengen van een apart bestemmingsplan of door het volgen van een ontheffingsprocedure op basis van artikel 3.23 Wro; voorwaarde daarbij is uiteraard dat aan de door de gemeente te stellen randvoorwaarden en uitgangspunten wordt voldaan.

Gegeven deze mogelijkheden wordt per ontwikkelingslocatie een concreet voorstel geformuleerd voor de toe te passen bestemmingsregeling. Daarbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd.

• Wanneer de planontwikkeling in een vergevorderd stadium verkeert en er ook anderszins, bijvoorbeeld omdat de gemeente zelf de locatie tot ontwikkeling brengt, voldoende garanties bestaan dat het gemeentelijk beleid tot uitvoering kan worden gebracht, wordt direct een specifieke, op de nieuwe ontwikkeling afgestemde bestemming gelegd.
• Wanneer een groot belang wordt gehecht aan functiewijziging en de verwachting bestaat dat deze, met inachtneming van de beleidsdoelstellingen, ook binnen de planperiode kan worden geëffectueerd, terwijl de plannen nog niet concreet zijn, is voor de betreffende locatie een wijzigingsbevoegdheid of een uitwerkingsplicht opgenomen. De keuze tussen het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid of een uitwerkingsplicht hangt onder meer af van de wenselijkheid om de bestaande rechten op de gronden waarop de ontwikkeling is voorzien te respecteren tot het moment van ontwikkeling. Bovendien mag een wijzigingsbevoegdheid niet zover strekken dat het gebruik ervan zou kunnen leiden tot een ingrijpende verandering van de structurele opzet van het plan. Deze beperking geldt niet voor een uitwerkingsplicht.

Ontwikkelingen op grond van artikel 19 (oude) WRO

Onderstaande ontwikkelingen worden direct opgenomen in het bestemmingsplan. Deze ontwikkelingen hebben een vrijstellingsprocedure doorlopen ex artikel 19 WRO. Het gaat om de volgende ontwikkelingen:

• tijdelijke kerk Esdoornstraat;
• woningbouw Lange Weide II;
• aanlegsteiger voor passanten Dubbele Wiericke;
• voetbalkooi;
• woningbouw Groene Kruisgebouw.

Het kerkgebouw aan de Esdoornstraat krijgt de bestemming Maatschappelijk. De woningen op locatie Lange Weide II zijn bestemd als Wonen. Het openbaar gebied is bestemd als Verkeer, Groen en Water. De woningen ter plaatse van de voormalige schoollocatie op de hoek Kerkweg- Laageind hebben eveneens de bestemming Wonen gekregen.

De passantensteiger in de Dubbele Wiericke, ter hoogte van het WDS-terrein, is mogelijk gemaakt door middel van de aanduiding 'passantenhaven'.

De voetbalkooi heeft de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie-1' gekregen.

De nieuwe woningen op de locatie van het voormalige Groene Kruisgebouw hebben de bestemming Wonen gekregen.

Ontwikkelingen op grond van nieuw bestemmingsplan

De volgende ontwikkelingen worden op grond van artikel 3.23 Wro voorzien:

• algemene wijzigingsbevoegdheid 1: omzetten van Woon- en Tuinbestemming in Bedrijf (Noordkade 4 t/m 8);
• uitbreiding bedrijventerrein (tijdelijke kerk, wijzigingsbevoegdheid 2);
• bouw van twee woningen aan de Burgemeester Doormanstraat (wijzigingsbevoegheid 3);
• plaatsing van geluidswerende voorzieningen (Kiela bedrijventerrein, ontheffingsbevoegdheid);
• ontheffingsbevoegdheid voor het verhogen van de bouwhoogte van de garageboxen aan de Esdoornstraat;
• verplaatsen JOP naar terrein voetbalkooi.

Algemene wijzigingsbevoegdheid 1: omzetten van Woon- en Tuinbestemming in Bedrijf (Noordkade 4 t/m 8)

Het gebied met de wijzigingsbevoegdheid 1 mag worden gewijzigd ten behoeve van het bedrijf Kiela, behorende tot ten hoogste categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten of bedrijven die passen binnen de specifieke vorm van bedrijf-3.

Uitbreiding bedrijventerrein (wijzigingsbevoegdheid 2)

Het gebied met de wijzigingsbevoegdheid-2 mag worden gewijzigd ten behoeve van bedrijven behorende tot ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. De bouwhoogte van de gebouwen mag ten hoogste 6 m bedragen. Het bebouwingspercentage mag maximaal 70% bedragen. Er mogen geen bedrijfswoningen worden gebouwd. Er dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het wijzigingsgebied.

Bouw van twee woningen aan de Burgemeester Doormanstraat (wijzigingsbevoegdheid 3)

Aan de oostzijde van de school (De Lelie) bestaat het voornemen om twee woningen te bouwen. Hiervoor is een wijzigingsbevoegdheid in het plan opgenomen waarin is aangegeven onder welke voorwaarden de woningen gebouwd mogen worden.

Plaatsing van geluidswerende voorzieningen (ontheffingsbevoegdheid)

Ter plaatse van het ontheffingsgebied 1 bestaat de mogelijkheid om ontheffing te verlenen voor het oprichten van geluidswerende voorzieningen. De bouwhoogte van deze voorzieningen bedraagt ten hoogste 4 m. Verder dient de voorziening te voldoen aan stedenbouwkundige en waterstaatkundige eisen en dient het advies van de waterbeheerder te worden ingewonnen.

Ontheffingsbevoegdheid verhogen bouwhoogte garageboxen aan de Esdoornstraat

Gezien de vele bezwaren is ervoor gekozen om de bouwhoogte van de garageboxen aan de Esdoornstraat te beperken tot 3 m. Omdat de mogelijkheid bestaat dat in de toekomst uitbreiding noodzakelijk is, is er een ontheffingsbevoegdheid opgenomen om een bouwhoogte van 4,5 m toe te staan.

Verplaatsing JOP

De huidige JOP (op de parkeerplaats van dorpshuis Custwijc) wordt verplaatst naar het terrein van de voetbalkooi.

3.2.2 Omschrijving van de bestemmingen

Agrarisch

In het plangebied ligt één agrarisch bedrijf. Het aangegeven bouwvlak mag worden bebouwd met bedrijfsgebouwen en een bedrijfswoning. Er wordt de mogelijkheid geboden om enige uitbreiding op het bouwperceel te realiseren opdat de continuïteit van de agrarische bedrijfsvoering wordt gewaarborgd. De maximale goothoogte van bedrijfsgebouwen en de bedrijfswoning mag 6 m bedragen.

Bedrijfswoning

Daar waar de bedrijfswoning is toegestaan, is de aanduiding 'bedrijfswoning' op de kaart ingetekend. De inhoud van de bedrijfswoning inclusief aan- en uitbouwen, mag ten hoogste 650 m³ bedragen.

Onbebouwde gronden

Op de gronden buiten het bouwvlak, zijn slechts bouwwerken, geen gebouwen toegestaan. Daarnaast is, ter bescherming van de ruimtelijke kwaliteit, opslag van goederen aan een stapelhoogte gebonden van ten hoogste 4 m. Overigens is opslag uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak en op de gronden die achter de voorgevel van de bedrijfsbebouwing - niet zijnde de bedrijfswoning - zijn gelegen. Tevens is bepaald dat de hoogte van de opgeslagen goederen niet meer dan 4 m mag bedragen.

Bedrijven

In het plangebied zijn ook enkele bedrijven gevestigd. Het gaat daarbij om het bedrijventerrein van Kiela en het bedrijventerrein Esdoornstraat en omgeving. Verder zijn enkele bedrijven verspreid over het plangebied aanwezig.

Deze functies hebben de bestemming Bedrijf. Binnen de bestemming Bedrijf is het toegestaan om bedrijfsmatige activiteiten (al of niet ten behoeve van het algemene nut) uit te oefenen. Bij het bestemmen van bedrijven is gebruikgemaakt van een milieuzonering. De zonering werkt met verschillende categorieën. Afhankelijk van de ligging ten opzichte van gevoelige functies (bijvoorbeeld wonen) zijn bedrijven ingedeeld in een bepaalde categorie (zie ook bijlage 3).

In de bestemming Bedrijf is een ontheffingsmogelijkheid opgenomen om bedrijven, als voldaan wordt aan bepaalde voorwaarden, in ten hoogste één categorie hoger toe te laten.

Nutsvoorzieningen

De nutsvoorzieningen zijn voorzien van de aanduiding 'nutsvoorziening'. Normaal gesproken leveren nutsvoorzieningen als schakelkastjes en dergelijke weinig hinder op voor de omgeving. Dit zijn voorzieningen, die gelet op hun aard en omvang, in ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten vallen. In beginsel kunnen nutsvoorzieningen van deze aard dan ook binnen de bestemmingen Groen en Verkeer worden geplaatst. Bepaalde nutsvoorzieningen kunnen echter van een dusdanige aard en/of omvang zijn, dat deze wel hinder voor de omgeving kunnen opleveren en dus in een hogere milieucategorie vallen. Deze voorzieningen hebben daarom een aanduiding gekregen. Dit betekent ook dat op het moment dat de nutsvoorziening ter plaatse van de aanduiding (b<2) verdwijnt, zich op deze locatie een bedrijf zou kunnen vestigen, welke binnen categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten valt.

Detailhandel

Detailhandel, voor zover dit een normaal en ondergeschikt onderdeel van de bedrijfsuitoefening betreft, is toegestaan. Opslag van onder andere meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is om veiligheidsredenen niet toegestaan.

Bedrijfswoningen

Daar waar bedrijfswoningen zijn toegestaan, is de aanduiding 'bedrijfswoning' weergegeven. Per bedrijf wordt ten hoogste één bedrijfswoning inclusief aan- en uitbouwen toegestaan met een inhoud van ten hoogste 650 m³. De bijgebouwen mogen ten hoogste 40 m² beslaan met een maximale hoogte van 3 m.

Daarnaast is er een ontheffing met voorwaarden opgenomen om bedrijfswoningen mogelijk te maken op percelen zonder aanduiding.

Parkeren

Parkeren is uitsluitend op eigen terrein toegestaan.

Onbebouwde gronden

Op de gronden buiten het bouwvlak, zijn slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Daarnaast is, ter bescherming van de ruimtelijke kwaliteit, opslag van goederen aan een stapelhoogte gebonden van ten hoogste 3 m. Opslag buiten het bouwvlak is toegestaan op de gronden die achter de voorgevel van de bedrijfsbebouwing zijn gelegen met een maximum oppervlak van ten hoogste 100 m².

Detailhandel

De bestemming Detailhandel is toegekend aan de winkelpanden in het gebied. Detailhandel in volumineuze goederen en consumentenvuurwerk is niet toegestaan. Naast detailhandel is het mogelijk de panden te gebruiken als woning. Dit is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'wonen'.

Groen

De bestemming Groen is gegeven aan beeld- of structuurbepalend groen. Het gaat dan om gronden die in gebruik zijn als plantsoenen, bermen, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden.

Kantoor

Het kantoor aan de Groendijck is bestemd als Kantoor. Verder zijn twee panden aan de Pr. Beatrixkade en de Burgemeester Doormanstraat als Kantoor bestemd, waarbij wonen een toegestane functie is. Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het op de kaart aangegeven bouwvlak.

Maatschappelijk

Maatschappelijke functies, waaronder zorg en welzijn, religie, openbare dienstverlening, verenigingsleven, jeugd- en kinderopvang, onderwijs en bibliotheken, zijn voorzien van de bestemming Maatschappelijk. In het plangebied betreft dit:

• de huisartsenpraktijk;
• de basisschool aan de Burgemeester Doormanstraat;
• de nieuwe protestants-christelijke basisschool 'De Wegwijzer' aan de Wilgenlaan;
• de tijdelijke kerk aan de Esdoornstraat.

In beginsel is bij het toekennen van het bouwvlak het huidige oppervlak van de bebouwing als uitgangspunt genomen. Daarbij wordt een beperkte ruimte gegeven voor uitbreiding om te kunnen inspelen op ontwikkelingen. Bij de nieuwe kerk is een uitzondering gemaakt. Daar is een bebouwingspercentage op de kaart ingetekend. Dit correspondeert met de methodiek die is toegepast bij de bedrijven ten oosten hiervan.

Binnen de bestemming Maatschappelijk is op één locatie de aanduiding 'bedrijfswoning' opgenomen. Een bedrijfswoning is in dit geval hetzelfde als een dienstwoning. Voor de eenduidigheid wordt er in dit plan gesproken van een bedrijfswoning.

Daarnaast is het mogelijk, onder bepaalde voorwaarden, de bestemming Maatschappelijk te wijzigen naar Bedrijf. Dit is een bevoegdheid van burgemeester en wethouders. De wijziging is opgenomen in verband met de tijdelijke kerk aan de Esdoornstraat. Wanneer hier een definitieve locatie voor is gevonden kan de bestemming Maatschappelijk worden gewijzigd in Bedrijf.

Een tweede wijzigingsbevoegdheid is opgenomen binnen de bestemming maatschappelijk voor de realisatie van twee woningen aan de Burgemeester Doormanstraat.

Recreatie

De recreatieve voorzieningen in het plangebied zijn bestemd als Recreatie-Dagrecreatie. Soms kan er sprake zijn van hinder voor de omgeving als gevolg van recreatief gebruik, bijvoorbeeld in de vorm van verkeersaantrekkende werking en geluidshinder. Ook kan het voorkomen dat er tevens andere vormen van gebruik voorkomen. Om te voorkomen dat op de betrokken gronden alle soorten recreatieve activiteiten kunnen worden uitgeoefend en dat er kans ontstaat op eventuele hinder voor de omgeving, zijn deze gronden voorzien van de aanduidingen 'volkstuinen' en 'speelvoorziening''. Voor de volkstuinen is een bebouwingsregeling per volkstuin opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie-1' wordt voorzien in een voetbalkooi. Op hetzelfde terrein wordt het mogelijk gemaakt om een jongeren ontmoetingsplaats te realiseren. Deze heeft een eigen aanduiding gekregen, 'specifieke vorm van recreatie-2'.

Sport

De sportvelden van WDS hebben de bestemming Sport gekregen.

Tuin

De tuinbestemming is gelegd op de bij een woning behorende gronden waarop in principe geen bebouwing is toegestaan. Dit betreffen de gronden gelegen aan de voorzijde van de woning en - bij hoeksituaties - ook delen van het zijerf.

De gronden met beeldbepalende beplanting langs de Zuidkade hebben de bestemming 'Tuin met landschapswaarden' gekregen. Hier is een aanlegvergunningenstelsel van toepassing, waarmee voorkomen kan worden dat voorgenomen ingrepen schade toe kunnen brengen aan de aanwezige waarden.

Daarnaast is er een aanlegvergunningenstelsel opgenomen voor het bouwen op en het afgraven van de betreffende gronden.

Verkeer

Daar waar een weg een stroomfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als Verkeer. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en dergelijke.

Verkeer - Verblijfsgebied

Daar waar het openbaar gebied een verblijfs- en verplaatsingsfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als Verkeer - Verblijfsgebied. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en reclame-uitingen.

Water

Waterpartijen, structuurbepalende watergangen en locaties die van belang zijn voor de waterberging zijn bestemd voor Water. Binnen de bestemming Water zijn watergerelateerde bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals bruggen, keermuren, duikers, etc., maar ook de bouwwerken ten behoeve van de sluis toegestaan. De strook water ten oosten van het WDS-terrein is aangewezen als passantensteiger.

Wonen

De woonfunctie is de belangrijkste functie in het plangebied. Het beleid richt zich op het behouden en waar mogelijk het versterken van de kwaliteit van de woonomgeving. Er is een regeling geformuleerd die het resultaat is van de afweging tussen enerzijds een maximaal woongenot voor de bewoners en anderzijds de opgave om de bestaande ruimtelijke kwaliteit te waarborgen.

Naast de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden welke voortvloeien uit de geldende regeling, is bij het toekennen van de bestemmingen het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande woningen het uitgangspunt. De basis voor de regeling van de bestaande woonfunctie wordt gevormd door een regeling die uit twee bestemmingen bestaat: Wonen en Tuin.

Voor- en achterkantbenadering

Het besluit bouwvergunningsvrije en licht-bouwvergunningsplichtige bouwwerken vormt een belangrijk kader bij de realisatie van bouwwerken in de bestemming Wonen dan wel Tuin.

Hierin is gekozen voor een zogenaamde 'voor- en achterkantbenadering'. Deze benadering komt erop neer dat met het oog op stedenbouw en welstand verschil moet worden gemaakt tussen het bouwen aan de voorkant of aan de achterkant. Vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit is het bouwen aan de voorkant in het algemeen kwetsbaarder dan het bouwen aan de achterkant. Dit heeft als resultaat dat voor het bouwen aan de achterkant in principe geen bouwvergunningsvereiste geldt voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen, carports, dakkapellen en erfafscheidingen (mits ze aan bepaalde afmetingen voldoen), tenzij deze binnen 1 m van het erf van de buren, de weg of het openbaar groen worden gerealiseerd. Ook op een zijerf dat niet grenst aan een weg of openbaar groen kunnen dergelijke bouwwerken vergunningsvrij worden opgericht, indien een afstand van minimaal 1 m tot de voorgevellijn en het erf van de buren in acht wordt genomen.

Aan de voorkant van de woning is voor de bovengenoemde bouwwerken te allen tijde een bouwvergunning vereist. Er geldt een uitzondering voor erfafscheidingen tot een hoogte van maximaal 1 m. Omdat gebouwen en overkappingen aan de voorkant niet wenselijk zijn, zijn voortuinen bestemd tot Tuinen. Datzelfde geldt voor zijerven die grenzen aan een weg of openbaar groen.

Het bovenstaande leidt tot de volgende regeling. De woning mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn ook daarbuiten toegestaan. Op de gronden met de bestemming Tuin zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

Beroepen-aan-huis en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Om de woonfunctie te versterken en een aantrekkelijk woongebied te creëren waar ruimte is voor meerdere activiteiten, is een toename van de menging met kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten toegestaan. Het uitgangspunt is dat zogenaamde vrije beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningbesluit milieubeheer geldt, zonder meer vanuit de woning kunnen worden uitgeoefend, mits de woonfunctie gehandhaafd blijft. Er wordt vanuit gegaan dat de woonfunctie gehandhaafd blijft bij een gebruik van ten hoogste 25% van het gezamenlijk vloeroppervlak van hoofdgebouw tot ten hoogste 40 m².

Erfbebouwing

Op de gronden buiten het bouwvlak is het mogelijk om het hoofdgebouw uit te breiden of vrijstaande bijgebouwen te plaatsen. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen en toch voldoende bebouwingsmogelijkheden te bieden is er een (uniforme) erfbebouwingsregeling opgenomen. De erfbebouwingsregeling regelt het maximaal te bebouwen oppervlak, de maximale goothoogte en de positionering van aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Op hoofdlijnen komt de regeling op het volgende neer:

• het gezamenlijk maximaal te bebouwen oppervlak aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen bedraagt ten hoogste 40% van het achter- en zijerf, met een maximum van 50 m², tenzij de oppervlakte van het achter- en zijerf groter is dan 125 m²;
• ten minste 25 m² van het achter- en zijerf moet onbebouwd en onoverdekt blijven;
• aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn toegestaan vanaf 3 m achter de voorgevellijn;
• de diepte van aan- en uitbouwen aan de achterzijde mag ten hoogste 3,5 m bedragen;
• de breedte van aan- en uitbouwen aan de zijgevel mag ten hoogste 4 m bedragen, tenzij het zijerf breder is dan 10 m;
• de afstand tussen erfbebouwing en water moet ten minste 1 m bedragen;
• de maximale goothoogte van aan- en uitbouwen is 3,25 m; voor bijgebouwen bedraagt de maximale goothoogte 3 m;
• op het achtererf is geen erfbebouwing toegestaan met een kap.

Balkons en dakterrassen

In dit bestemmingsplan is het niet mogelijk om balkons en dakterrassen op te richten. Balkons en dakterrassen grijpen diep in in de privésfeer van buren. Een regeling via het bestemmingsplan geeft niet de mogelijkheid om evenwichtig rekening te houden met de belangen van de aanvrager en van zijn buren. Daarnaast spelen stedenbouwkundige motieven een rol. Een dakterras komt van oorsprong uit het stedelijk gebied, waar vaak onvoldoende ruimte aanwezig is om op de begane grond in de buitenlucht te kunnen verblijven. Driebruggen behoort niet tot een hoog stedelijk gebied, bovendien bieden de erven en tuinen voldoende verblijfsmogelijkheden.

Wonen-1

Deze bestemming is opgenomen voor woningen die buiten de rode contour van Driebruggen zijn gelegen. Voor deze woningen is aangesloten bij de bestemmingsregeling voor het landelijk gebied. Dit houdt onder meer in dat woningen niet groter mogen worden dan 650 m³.

Waarde - Archeologie en monumenten

Delen van het plangebied maken deel uit van een complex met hoge archeologische verwachtingswaarde. Om deze waarde te waarborgen is een bestemming Waarde-Archeologie opgenomen. Deze bestemming fungeert als dubbelbestemming. Bouwwerken op gronden met deze dubbelbestemming en met een andere samenvallende bestemming kunnen worden gerealiseerd, maar dan met inachtneming van de regels en voorwaarden die zijn opgenomen in de dubbelbestemming. Als uit onderzoek geen sprake blijkt van archeologische waarden, dan kunnen werken en bouwwerken met ontheffing worden gerealiseerd.

Aanlegvergunning

Door grondwerkzaamheden die samengaan met de aanleg van bijvoorbeeld wegen, bebouwing en watergangen worden archeologische waarden bedreigd. Ook ingrijpende agrarische werkzaamheden (diepploegen, onderbemalen) kunnen het bodemarchief onherstelbaar beschadigen en de daarin opgeslagen informatie verloren doen gaan. Daarom is er voor een aantal bouwwerken en werkzaamheden een aanlegvergunningenstelsel opgenomen.

Bouwen ten behoeve van samenvallende bestemmingen is via ontheffing alleen toegestaan voor zover de archeologische waarde niet worden geschaad en genoemde werken en werkzaamheden zijn zonder aanlegvergunning niet toegestaan.

Wijzigingsbevoegdheid

Wanneer uit onderzoek blijkt dat de bodem geen archeologische waarde heeft, kunnen burgemeester en wethouders door middel van een wijzigingsbevoegdheid de bestemming Waarde-Archeologie gedeeltelijk of volledig verwijderen.

Monumenten

Gemeentelijke en rijksmonumenten die zich in het plangebied bevinden worden opgesomd in bijlage 1. Deze monumenten worden beschermd via de Monumentenwet 1988 en behoeven om deze reden geen aanduiding op de plankaart.

Waterstaat

De in het gebied aanwezige waterkeringen worden bestemd met de dubbelbestemming Waterstaat. Vanwege de belangen van waterkering, is op de betrokken gronden een bouwrestrictie van kracht, welke ook gelden voor bestaande woningen. Onder voorwaarden kunnen werken en bouwwerken op deze gronden worden gerealiseerd.

Overige regels

Een aantal algemene zaken hebben betrekking op alle dan wel verschillende bestemmingen uit hoofdstuk 2 van de regels. Dit is onder andere het geval bij de bepaling van de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Dit soort zaken zijn geregeld in hoofdstuk 3 Algemene regels.

Overschrijdingen hoogteregels

Wat de hoogteaanduidingen betreft, is vermeld dat de op de kaart aangegeven hoogten als hoogst toelaatbaar in acht moeten worden genomen en in welke gevallen sprake mag zijn van overschrijdingen hiervan.

Mantelzorg

Binnen het hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen, is mantelzorg mogelijk. Voor bijgebouwen is dit echter niet het geval. Door een regeling voor mantelzorg op te nemen in het bestemmingsplan, wordt tegemoetgekomen aan sociale woonwensen, kan langer zelfstandig worden gewoond en het voorkomt isolement en vereenzaming. Daarnaast verlicht het de druk op de bouw van woningen voor senioren en op de bestaande woningvoorraad.

De regeling is juridisch vormgegeven in de vorm van een binnenplanse ontheffing. Burgemeester en wethouders zijn op grond daarvan bevoegd om het gebruik van een bijgebouw als afhankelijke woonruimte toe te staan uit het oogpunt van mantelzorg. De regeling richt zich alleen op gebruik en bevat geen bevoegdheid om bouwmogelijkheden te verruimen. De mantelzorgfunctie zal dus moeten worden ondergebracht binnen de op grond van het desbetreffende bestemmingsplan bestaande bouwmogelijkheden.

Voor de omvang, locatie en maatvoering van bijgebouwen blijven echter de bouwregels (erfbebouwingsregeling) van het desbetreffende bestemmingsplan van kracht.

Het gebruik van het bijgebouw komt voor het verlenen van mantelzorg te vervallen zodra de noodzaak (door verhuizing of overlijden) niet meer nodig is.

Verder bevatten de algemene regels, het buiten werking stellen van de bouwverordening en algemene ontheffings- en wijzigingsbevoegdheden voor de overschrijding van bebouwingsgrenzen. Voor wijzigingsbevoegdheden geldt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit de Algemene wet bestuursrecht (Afdeling 3.4 Awb).

Tot slot zijn in hoofdstuk 4 de regels ondergebracht met betrekking tot het overgangsrecht (overgangsregels), de straf- en de slotregels.